Umowy wynajmu mieszkania zawierają ze sobą najemcy (lokatorzy) oraz wynajmujący (właściciele nieruchomości). By uniknąć niemiłych zaskoczeń, przed podpisaniem umowy należy bardzo wnikliwie poznać wszystkie szczegóły, które powinna zawierać.
Wyróżniamy na ogół 3 formy umowy najmu mieszkania: standardowa umowa cywilnoprawna, umowa najmu instytucjonalnego oraz umowa najmu okazjonalnego. Wszystkie one mają swoją specyfikę i pomiędzy zapisami w nich zawartymi bywa wiele różnić. Najważniejszym „kodeksem norm” jest tu oczywiście Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. Mówi nam to, że wszelkie zapisy umów będące z nimi w sprzeczności, w świetle prawa nie obowiązują, a ich wyegzekwowanie nie będzie możliwe, nawet przed sądem.
Co zawierają umowy wynajmu mieszkania?
Do umowy wynajmu mieszkania należy wprowadzić wiele zapisów, które dokładnie i szczegółowo będą opisywać zasady najmu.
W konsekwencji podpisania umowy, najczęściej najemca zobowiązuje się do płacenia określonego umową czynszu. Wynajmujący natomiast zobowiązuje się do oddania najemcy w użytkowanie przedmiotu najmu.
Nie będziemy tu jednak poruszać kwestii oczywistych, takich jak dane osobowe stron, podpisy, określenie czasu obowiązywania umowy czy data i miejsce jej zawarcia.
Skupimy się bardziej na zapisach typowych w przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Szczegóły, na które warto zwrócić baczną uwagę to:
-
wysokość kaucji wraz z opisem sytuacji, w których zostanie ona zatrzymana w części lub całości,
-
warunki wypowiedzenia,
-
wysokość czynszu wraz z formą płatności i okresem, w którym będzie cyklicznie uiszczany,
-
bardzo szczegółowy opis wynajmowanego mieszkania (wraz z wyszczególnieniem wynajmowanej powierzchni pod kątem wszystkich sprzętów, umeblowania, wyposażenia, itp.),
-
określenie wzajemnych praw i obowiązków stron (np. brak prawa do podnajmowania lokalu osobom trzecim),
-
wskazania, kiedy i na jakich zasadach najemca może wprowadzać zmiany w mieszkaniu np. remontując lokal,
-
kto będzie regulował należności z tytułu najmu lokalu (opłaty może regulować w imieniu najemcy wynajmujący. Wówczas na podstawie ukazanych najemcy dowodów zużycia, najemca przekazuje wynajmującemu środki na poczet płatności),
-
informacje dotyczące nakładów, które ponosi najemca z tytułu remontu czy ulepszania lokalu oraz sposób, w jaki zostaną rozliczone (koszty te mogą zostać zwrócone najemcy).
Jako element dodatkowy, do umowy dołącza się także niekiedy wykaz lokatorów lub inne ustalenia pomiędzy stronami. Przy formułowaniu zapisów trzeba jednak bezwzględnie pamiętać, by były one zgodne z zasadami umów cywilnoprawnych.
Ważna, z punktu widzenia wynajmującego, jest ochrona po podpisaniu umowy. Ochrona ta jest możliwa w przypadku szczególnych umów najmu po uprzednim zgłoszeniu umowy w urzędzie. Właściciel, który wynajmuje swój lokal może zgłosić fakt podpisania umowy najmu, w odpowiednim dla swojego miejsca zamieszkania urzędzie skarbowym. Rejestracja ta nie powoduje dodatkowego obowiązku podatkowego, nie generuje też żadnych innych kosztów.
Czy opłaca się sprawdzać umowy najmu mieszkania?
Niestety spraw, kiedy to nieuczciwi najemcy lub wynajmujący wykorzystują niewiedzę oraz bierność drugiej strony do swoich celów, jest mnóstwo. Dlatego konieczne jest sprawdzenie umowy najmu mieszkania u prawnika. Tylko bardzo dokładna analiza eksperta od prawa nieruchomości da pewność, że swoich praw nie będziesz musiał w przyszłości dochodzić przed sądem.
Często zdarza się bowiem, że któraś ze stron umowy próbuje zawierać w niej zapisy niedozwolone – tzw. klauzule abuzywne. Wprawne oko prawnika jest w stanie wychwycić je błyskawiczne. Zdarza się jednak, że osoby, które podpisały umowę bez wcześniejszego jej sprawdzenia, zastraszeni stosują się do nieuczciwych zapisów, nie wiedząc, że są niezgodne z prawem.
Warto zatem zawczasu odpowiednio się zabezpieczyć i zasięgnąć porady eksperta, bowiem w przypadku umów najmu wiedza i doświadczenie prawnika od nieruchomości zawsze jest naszym sprzymierzeńcem.
